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乐居财经 李礼8月9日，万联证券发布房地产行业深度报告。

行业核心观点：

房地产行业基本面仍处于底部，尽管在“三支箭”推出后，行业融资环境在政策的推动下持续改善，但是从落地效果来看仍有待进一步深化。融资性现金流仍更倾向于流向央国企背景房企，而经营性现金流在行业整体销售回落后受到一定负面影响，央国企以及民营房企销售表现分化，央国企背景房企在销售中更受购房者信赖，7 月政治局会议表态积极，房地产行业相关融资政策有望得到进一步深化，行业整体资金面有望得到改善。

投资要点：

行业融资政策维持宽松：房企融资政策方面，7 月央行及国家金融监督管理总局下发通知“延长‘金融十六条’有关政策适用期限，统一延长至 2024 年 12 月 31 日”；2023 年 7 月 14 日，交易商协会召开民营企业融资座谈会；7 月 24 日，中共中央政治局召开会议，提及“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”；购房融资政策方面，房贷利率、“认房不认贷”、首付比例等各项购房政策均在因城施策下持续放松。近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，强调要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；8 月 1 日，中国人民银行、国家外汇管理局召开 2023 年下半年工作会议，提及“因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。目前一线和部分二线城市仍在执行认房又认贷政策以及限购等政策，存在进一步放松调整的空间，建议持续关注。

经营性现金流：行业销售弱复苏，企业间表现分化。2023 年以来房地产行业销售经过短暂的需求集中释放后再次回落，2023H1销售面积和销售金额分别同比变动-5.30%和+1.10%；央国企背景房企表现更佳，万联证券根据中指研究院 2023 年 1-6 月百强销售排行榜 TOP30 房企按照不同企业属性统计计算其历年销售金额增速，2023 年 H1 央国企背景房企的销售金额增速达到 31.3%，显著优于非国央企背景房企（下滑 13.1%）的表现。行业下行叠加信用风险等因素影响下，央国企背景房企在销售中更易获得购房者信任。

融资性现金流：支持性融资政策有待进一步深化落地。信贷方面，2023年1-6月房地产行业到位资金-国内贷款累计同比下滑11.1%，相对2022年 25.4%的下滑幅度已有明显收窄，但是仍处于低位；发债融资方面，融资规模下降，中债增担保仍持续发力，根据中指研究院统计数据显示，1-6 月房地产行业信用债下降 7.05%，平均发行利率为 3.66%，同比+0.12pct。根据 wind 数据统计，2023 年 1-7 月以来民营房企获中债信用增进投资股份有限公司担保支持发债仍在持续，今年 1-7 月获中债信用增进投资股份有限公司担保发债的民营房企的融资规模约为 92.5亿元（上年 120 亿元），此外，获得担保融资主体范围进一步扩大。股权融资方面，行业股权融资持续发力中。截至 2023 年 7 月末，陆家嘴、招商蛇口已经完成发行股份购买资产事项，福星股份、大名城、保利发展、中交地产均已获得证监会同意增发的批复函；还有多家公司已经完成了交易所问询等。

风险因素：政策传导不及预期、消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。

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