8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局同时发布了两大楼市重磅政策。其中之一是发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

根据该《通知》相关规定，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请(调降利率)；同时，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

业内人士指出，此前各家银行均已对存量房贷利率下调作出了预案，预计9月上旬一些银行会陆续推出新的房贷合同，相关购房者要注意此次政策，科学筹划，积极降低每月的还贷额。

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哪些存量房贷可以申请降低利率？

根据《通知》，存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

监管部门有关负责人表示，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。

“在调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。”金融监管部门有关负责人表示，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。同时，新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策明确了降低存量房贷的两种途径。同时该政策是针对全国所有银行金融机构发的，所以对于各类城市都是适用的，即全国各类存量房贷都有下调的空间。

此外，招联金融首席研究员董希淼表示，《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》将存量房贷利率调整的对象明确为首套房贷，表明利率调整仍然坚持“房住不炒”原则，主要是为了降低刚性和改善性购房者的利息支出。

“文件要求，此次调整后的存量房贷利率不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限，主要是为了维护政策的公平性和权威性。”董希淼指出，首套房贷利率全国性的下限在不同时期有所变化：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。

为何要调整存量房贷利率？

金融监管部门有关负责人表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

“此次政策非常重大，是历史上非常罕见的具有极大创新的政策。”严跃进指出，此次政策明确了降低的下限，即可以做到和所在城市最低的利率。所以后续购房者要积极关注目前主流的房贷操作。他预计9月上旬一些银行会陆续推出新的房贷合同，相关购房者要注意此次政策，科学筹划，积极降低每月的还贷额。

招商银行（600036）行长助理彭家文认为，存量房贷利率下调的背景是因为提前还贷的量相对较大。而随着存量房贷利率的下调，整个住房贷款提前还贷的因素会有一定程度的消化，反过来会带来房贷量的增长。同时，随着存量房贷利率下调，一定程度上会增强客户的黏度，会让银行对客户的经营进一步加深，从而对零售业务的增长有利。

多家银行称已有预案 预计将陆续出炉相关细则

近期，多位银行高管在银行中期业绩发布会上纷纷表示，存量房贷利率调整是大势所趋，当前银行已经对存量房贷利率调整进行了相关评估，并已做了相关预案。有业内人士预计，各家银行或将陆续出炉各银行针对存量房贷利率下调的相关细则，但可能将会“一城一策”。

彭家文在该行中期业绩交流会上表示，目前招商银行已经制定了预案，但还没有最终的方案。

中信银行（601998）副行长谢志斌亦表示，中信银行密切关注存量房贷的相关监管导向和市场情况，对本行的业务情况进行了及时的梳理和分析，并对可能发生的业务调整已经做好了预案。中信银行未来将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。

此外，东方金诚首席宏观分析师王青表示，本次存量房贷利率下调覆盖首套房贷，符合预期。由于首套房贷是整体存量房贷的主要部分，因此政策力度同样很大。按照通知规定，估计平均利率降幅会在50到60个基点上下。对于银行在利息方面的损失，将主要通过下调存款利率的方式部分弥补。